Grundstücksvermessung

Die Sicherung des Eigentums an Grund und Boden ist in Deutschland zweistufig aufgebaut. Das Liegenschaftskataster weist als kleinste Einheit das Flurstück mit dessen Eigenschaften wie Größe und Nutzungsart nach. Parallel dazu führt das Grundbuch alle Grundstücke mit deren Eigenschaften wie Eigentümern, Rechten und Belastungen auf. Hier wird die Fläche zwar genannt, maßgeblich ist jedoch dafür immer der Katasternachweis. Kataster und Grundbuch tauschen sich regelmäßig aus. Maßgeblich ist jedoch nur der jeweils originär geführte Inhalt.

Während Sie zum Kaufen oder Verkaufen eines Grundstücks bei einem Notar den Kaufvertrag beurkunden müssen und dieser die Eintragungen im Grundbuch für Sie beantragt, ist der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur, derjenige der die amtliche Vermessung am Flurstück ausführt und beurkundet (vergl. Amtliches Grenzdokument als Urkunde über die Grenzfeststellung und Abmarkung), um danach die Eintragungen im Kataster für Sie zu beantragen.

Liegenschafts-, auch Grundstücksvermessungen genannt, sind hoheitliche Vermessungsleistungen, die i.d.R. eine Veränderung im Grundbuch vorbereiten. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Soll nun ein Teil des Grundstückes verkauft werden, so sind dazu zunächst zwei oder mehrere Flurstücke zu bilden. Jedes gebildete Flurstück – auch das Reststück – erhält eine neue Flurstücksnummer. Jedes dieser Flurstücke kann nur per notariellem Kaufvertrag veräußert werden.

Das Kataster benennt diesen Vorgang Flurstückszerlegung.

Im Grundbuch werden die neu gebildeten Flurstücke getrennt unter verschiedenen laufenden Nummern – zunächst auf dem Grundbuchblatt des alten Eigentümers – eingetragen.

Das Grundbuch benennt diesen Vorgang Grundstücksteilung.

Jede so gebildete laufende Nummer im Grundbuchblatt kann nun von einem Grundbuchblatt zu einem anderen Blatt eines neuen Eigentümers abgeschrieben werden.

Dieser Vorgang im Grundbuch wird Abschreibung genannt.

Flurstücke werden also durch Zerlegung in neue Flurstücksteile aufgeteilt, Grundstücke geteilt und danach abgeschrieben.

Alle amtlichen oder hoheitlichen Grundstücksvermessungen durchlaufen nach dem Verwaltungsverfahrensgesetz ein vorgeschriebenes Verwaltungsverfahren. Hierzu gehört neben der Anhörung zur Vorbereitung der Verwaltungsakte, das Setzen und die Bekanntgabe der Verwaltungsakte. Mit der Bekanntgabe erhalten die Betroffenen eine Rechtsbehelfsbelehrung.

Zur örtlichen Vermessung werden die Beteiligten, hierzu zählen auch Nachbarn oder sonstige Betroffene i.d.R. eine Woche vor dem Termin meist schriftlich eingeladen. Hier besteht die Gelegenheit zur vorgeschriebenen Anhörung der Beteiligten. Sie tragen mit Ihren Angaben zur Vorbereitung der Verwaltungsakte Grenzfeststellung und Abmarkung bei.

Bei Zerlegungen wird zunächst der Umring des Flurstücks oder auch benachbarter Flurstücke örtlich im erforderlichen Umfang untersucht. Es erfolgt ein Vergleich der im Liegenschaftskataster nachgewiesenen Maßangaben für die Grenzpunkte mit den vorgefundenen Grenzmarken und den Grenzeinrichtungen.

Wenn die korrekte Lage der bestehenden Grenzen geklärt ist, kann in Abstimmung mit dem Eigentümer / Auftraggeber die neue Grenze festgelegt werden. Da die Einhaltung des geltenden Baurechts zu gewährleisten ist, beraten wir hierzu gerne.

Nach der Messung erfolgt eine innendienstliche Auswertung der Messdaten. Es wird neben den erforderlichen Berechnungen z.B. der neuen Flächen eine Skizze erzeugt, die Teil des Amtlichen Grenzdokument wird. In diesem werden die Verwaltungsakte Grenzfeststellung und Abmarkung gesetzt. Den Betroffenen geht diese, vom Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur gefertigte Urkunde schriftlich zu. Mit textlichen Erläuterungen werden die Arbeiten erklärt und auf festgestellte Abweichungen von Grenzeinrichtungen zu den Grenzen hingewiesen. In der Skizze dazu wird der Umfang der Arbeiten in ummaßstäblicher Darstellung verdeutlicht.

Mit dem Versand des Amtlichen Grenzdokument werden die Verwaltungsakte Grenzfeststellung und Abmarkung den Betroffenen bekanntgegeben. Es wird eine Rechtsmittelbelehrung ausgesprochen, nach der eine einmonatige Klagefrist besteht.

Als Folge der Klagefrist sind wir gezwungen, die endgültige Bearbeitung und Einreichung der Vermessungsschriften in das Liegenschaftskataster bis zum Ende der Frist zurückzustellen. Als Abhilfe zur Beschleunigung der Vorgänge senden wir allen Beteiligten mit der Bekanntgabe der Verwaltungsakte einen Vordruck zu, in dem diese erklären können, dass sie von der Klage gegen die Verwaltungsakte absehen. Sind alle Verzichtserklärungen vor Ablauf der Monatsfrist zurück, erfolgt umgehend die Abgabe unserer Daten an die Vermessungsverwaltung.

Sonderungen sind ein Sonderfall der Zerlegungsvermessung.

Für die Durchführung der Sonderung müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein. So müssen alle Grenzpunkte des Umrings des betroffenen Flurstücks mit höchster Qualitätsstufe vorliegen und zuvor festgestellt sein. D.h. es müssen in einer Vermessung vor dem Antrag auf Sonderung schon einmal die o.g. Verwaltungsakte Grenzfeststellung und Abmarkung für die betroffenen Grenzpunkte gesetzt worden sein.

Bedingungen sind bei Sonderungen nur zulässig, wenn sich diese auf “gute Grenzpunkte” beziehen. Ein Flurstück mit einem Sollabstand zu einem Gebäude kann also nicht per Sonderung gebildet werden.

Die Sonderung beinhaltet dann eine rein rechnerische Festlegung der neuen Grenzpunkte auf der Basis der “guten Koordinaten” der bereits bestehenden Grenzpunkte.

Es erfolgen keine örtlichen Arbeiten, d.h. es werden auch keine Grenzmarken gesetzt. Die Ladungsfristen für die Anhörung der Betroffenen entfallen damit.

Grenzfeststellung ist der Fachbegriff einer Liegenschaftvermessung, die nicht zur Bildung neuer Flurstücke, sondern nur zur Feststellung eines Sachverhaltes an den Grenzen dient. Fehlen Grenzmarken, ist der Verlauf der Grenze unklar, gibt es Grenzstreitigkeiten z.B. wegen Unterhaltsverpflichtungen von Bäumen in Grenznähe, so kann eine Grenzfeststellung Klarheit schaffen.

Bei der Grenzfeststellung werden – wie bei der Vorbereitung einer Zerlegung – Ihre Grundstücksgrenzen im beantragten Umfang örtlich untersucht. Auch hier erfolgt der Vergleich der vorgefundenen Grenzmarken mit dem Zahlennachweis des Liegenschaftskatasters und der Örtlichkeit.

Zur Messung wird ebenfalls i.d.R. eine Woche vorab eingeladen und den Beteiligten die Gelegenheit zur Anhörung gegeben. Ein Amtliches Grenzdokument wird erstellt, in dem die Verwaltungsakte Grenzfeststellung und Abmarkung gesetzt werden. Der beigefügten Skizze entnehmen Sie, ob Ihre Grenzmarken fehlten, ob sie richtig oder falsch standen, welche Arten der Marken eingebracht wurden, wie Zäune, Mauern, Bordsteine oder andere Grenzeinrichtungen oder Gebäude von den festgestellten Grenzen abweichen.

Durch die Beteiligung der betroffenen Nachbarn erhalten auch diese durch die Grenzfeststellung Kenntnis vom amtlichen Grenzverlauf nach dem Liegenschaftskataster und ggf. örtlich vorgefundenen Abweichungen der Grenzeinrichtungen.

Während im Katasterrecht Regelungen zu den Grenzen zu finden sind, regelt das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz viele Sachverhalte, die in direktem Bezug zur Grenze. Ursache für viele Grenzstreitigkeiten ist nicht der unklare Verlauf der Grenzen, sondern von den Grenzen abweichende Grenznahe Einrichtungen.

Stichworte wie Höhe oder Breite von Bäumen oder Zäunen sind hier zu finden. Besser lesbar als im Gesetzestext sind die wesentlichen Inhalte des Gesetzes in einer Broschüre, die Sie -> hier herunterladen können.